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房企部分項目主動降價 市場拐點尚未真正到來

????? 來源:21世紀經濟報道 ???? 瀏覽次數: ?時間:2018-10-23 19:33:51 ?【字體:

“整個集團內部再也沒有跟進促銷行為。至于要求退房的業主,我們也同意他們退房,或者與新客戶一樣,退房后可享受同等待遇全款購買促銷戶型,但至今沒聽說有人響應。”某房企華南區相關負責人表示。今年中秋小長假期間,這家房企旗下的合肥院子選擇將某棟樓某個戶型降價4000元/平方米促銷,但隨即引來老業主集體維權。

自金九銀十以來,部分房企試探性推出一些促銷措施,市場彌漫著一片悲觀氣氛。那么該如何理解當前房企的降價行為?招商證券指出,近期關于房地產行業的新聞報道多呈負面,例如“金九銀十”銷售偏淡、降價、開發商信貸緊縮和政策收緊。由于輿論通常關注最負面的情況,而公司常常指引最亮麗的一面,因此招商證券認為真相可能介于這兩者之間,例如市場正在放緩但并未爆倉;降價可能是必要的,但不是大幅度的;主要開發商的資金承壓但仍遠未達到信用違約邊緣。

降價真相

“降價不是哪個企業想降就降,一定是到了迫不得已才會降。降價會影響市場預期,客戶都是買漲不買跌。降價不僅會導致老業主不高興,也是地方政府不愿意看到的事情。另外,降價也會影響房企盈利狀況。因此,房企實際上很難下決心真正降價。”某房企高管認為,當前樓市出現的降價現象僅是“局部現象”,市場真正的拐點并未到來。

據21世紀經濟報道記者調查,近段時間以來,包括萬科、碧桂園、泰禾等房企在內,均在近期以小幅促銷試探市場反應。不過,這些普遍集中在局部地區。此外,降價也主要集中在個別項目部分戶型。

8月18日,曾偉以3.5萬元/平方米購置了上海浦東碧桂園南郡項目一套房產。但國慶期間,曾偉通過中介(分銷商)了解到,該項目已降至2.8萬元/平方米。“一共三十套,碧桂園聲稱是員工內部價格。一直以來碧桂園方否認這個活動的存在。”21世紀經濟報道記者通過房產經紀人反饋,碧桂園昌南府一期成交價格基本都在1萬多元/平方米。如今,8700元/平方米就可以買到。受碧桂園昌南府影響,同區域樓盤恒大悅府目前售價也已降為9000元/平方米左右;10月4日,上饒碧桂園信州府也因價格從1萬元/平方米降到7000元/平方米。據當地房產經紀人介紹,率先降價的并非碧桂園,而是當地另一樓盤。該樓盤以6000元/平方米起開盤,因此引發了碧桂園等一系列樓盤降價。

值得關注的是,降價行為或只存在于局部地區,且截止到目前,未出現蔓延之勢。“整個市場并不像有些企業說的那樣悲觀。全國所有城市中,下降的城市占比約為20%,上漲的城市約為30%,有漲有跌的城市大概占50%,我覺得這不能反映整體情況。”新城控股副總裁歐陽捷說。

上述房企高管也認為,目前房企并沒有經營風險,也不存在真正的降價動力。如果市場真正出現拐點,很快就會有第二個第三個樓盤跟進降價。但從目前來看,企業都還只是根據市場情況,針對具體項目具體判斷。該人士也表示,其集團內部未將降價作為研究課題。無論是銷售業績還是資金狀況,市場預期還沒有發生真正調整。

降價不容易

在21世紀經濟報道記者調研中發現,對于降價,房企的普遍心態是,他們忌憚因降價行為而引發的“房鬧”維權,而這對企業品牌損失極大。因此,房企不會輕易選擇明降。也有房企高管認為,即便是遇到資金困境,引入合作方或者轉讓項目,也會優于“降價”戰略。

一位房企營銷人士分析,從需求角度來看,樓市需求主要分為剛需和改善型需求。而降價更多是吸引改善型需求。對于這部分人群,小降并無效果。部分樓棟部分戶型較大幅度下降會真正帶來成交量。因此,就當前樓市情況看,局部暗降效果更好。

市場基本面數據也反映了上述看法。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示,2018 年9月,百城新建住宅均價 14533元/平方米,同比上漲5.28%,環比上漲0.42%,環比漲幅連續 23 個月收窄至1%以內。也就是說,新建住宅整體仍處于上漲區間,但漲幅有所收窄。

比起新房項目,二手房業主降價更為果斷。中國指數研究院數據統計顯示,二手房方面,今年以來部分城市成交量有所回落,9月價格調整城市明顯增多,市場 將更早步入調整期。根據對北京等十大城市主城區二手房活躍樣本的調查,2018年1-9月 十大城市二手房市場成交套數約80萬套,同比增長1.5%。其中,杭州同比下降超三成, 領降十大城市,廣州、南京同比下降超兩成。價格方面,2018年1-9月,十大城市二手房 價格累計上漲1.13%,較去年同期收窄5.91個百分點,其中上海、天津累計下跌,天津下跌1.54%,領跌十大城市;9月,除北京、南京外,其余城市環比均下跌,二手房市場率先進入調整期。

易居研究院研究總監嚴躍進認為,對于當前開發商來說,降價屬于相對主動行為,即近期市場的供應項目太多,房企主動降價也是有利于資金回籠。若是項目銷售回款效果好,那么降價策略就會減少。單純看過去的樓市表現,交易一直不錯,近期調整也是正常的。

“目前說市場有拐點還為時過早,實際上地產行業的降溫和調整都是存在的,即便是近期有降溫,也不排除后續幾個月還是會有反彈的空間。所以對于市場并不用太過于悲觀。”嚴躍進表示。

http://epaper.21jingji.com/html/2018-10/22/content_94981.htm


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